|
クライアント（建築主）の夢（＝理想の建物）を実現すべく、パート
ナー（設計者）として今までに培ってきた経験とノウハウを提供して
より良い建物を建てる、その手助けを設計事務所がいたします。
ハウスメーカーや施工業者が設計料はサービスですということで、
もしあなたが設計料を払ってまで頼まなくても良いと思われるので
したら、ちょっとお待ちください。その考えが施工者とのトラブルを
生じ、泣寝入りになったり、法的争いになっているケースがたくさん
あります。
01’7．16放送の「たけしのTVタックル」の「欠陥住宅特集」で
業者の手抜工事が明るみにされていました。出演者の江川達也氏の
事務所兼住宅は最初の契約では1．8億円でしたが、途中で設計変更
をしたこともあるのですが最終的には3億を超えていました。ゼネコンへ
設計施工で発注して、着工時の設計や追加金額の曖昧なまま工事が
進み精算時に工費が増加しました。
一般的には施工中の変更・追加工事は割高になります。そこに設計
事務所が介在していればリーズナブルな費用で済んだ事でしょう。
つまり設計事務所がきっちりとした図面を書き、現場監理をすることに
よって欠陥工事は殆ど防げます。工事は設計図書に基づいて行なわ
れるので、設計図書には必要な情報が書かれていなければなりませ
ん。ですから設計図書の作成は信頼できる設計事務所に依頼される
ほうがメリットがあります。
設計料サービスの施工会社でも、設計図は自社の社員か外注の設計
事務所が書き当然経費がかかります。それを捻出するために建物の
質を落とさざるを得ません。設計施工の場合、工事監理も自主管理で
都合のよいように施工される可能性もあります。第三者の立場にある
設計事務所に依頼すると親身になった打合せでクライアントの思って
いる建物を設計でき工事監理をすることによって一定水準の建物が
できあがります。
皆さんは車や冷蔵庫などを買う時に、その性能・仕様を見て充分検討
して買われると思います。建物も自分が使うのですから、クライアント
の要望を盛り込んで、専門家の提案と共にオリジナルの建物を建てま
せんか。車や電化製品は気に入らなければ代替品はあります。建物を
建てるという事は最も高い買物をするということで簡単に変更・取替は
できません。
設計事務所に依頼されると打合せを幾度もしたり、改良・変更を繰返
すことによって時間がかかります。何十年も住むのですから、建物に
合わせて生活するのではなくクライアントの生活様式に合った独自な
空間を創る事を楽しみませんか。面倒くさいからと設計・施工の全て
を「一括お任せ」の建物に限って、後で不平・不満が多く悔いる事に
なります。
設計事務所に設計・監理を依託するとクライアントのペースで高品質
の建物ができます。当事務所に限らずもっと設計事務所を利用すれば
専門的なサポートと提案で満足できる建物ができます。
|
 |
  |
|
○ 打合せ・アンケートフォーム書き込み
○ 敷地・行政等調査
○ 基本計画・設計趣旨・概算
○ 実施設計 意匠・構造・設備設計
○ 行政庁各種申請 確認申請・開発・宅地造成規制等
○ 複数の建設会社へ見積依頼
○ 見積金額査定・契約金額調整・施工業者選定
○ 契約 書類として設計図書(図面）・見積書・工程表・
特記事項(別途工事・支給品等）・保証人、監理者押印
○ 工事工程会議(施工業者、現場監理者）
○ 工事進捗報告(クライアント、監理者）・打合せ(仕上材・色等）
○ 竣工検査 施工会社の社内検査・役所等検査・設計事務所
施主検査
○ 引越し 設備等の使用方法、建物メンテナンス・マニュアル
竣工図、工事写真・役所検査済書等書類
○ 定期的な竣工後点検
|
| |
|
8/30～9/5の建築物防災週間に、市庁で建築相談会が3日間開催
され、ボランティアで半日ほど相談員を担当しました。
相談員の経験者によると、最近は裁判で争う内容もあり、判断
をゆだねられ、複雑な相談も増えているようです。私としては
限られた時間で、正確な実態を把握して結論を下すのは難しく
相談の具体的な解決方法を、何案か提示して対処しました。
当日は雨降りでしたが2組の相談がありました。一組目の相談は
他市に建築する予定で、回答として問合せ担当部署・質問項目
を書いたメモを渡しました。
二組目は住宅の耐震診断・補強についての相談です。その建物
が1981年6月以降に確認申請を受けたかが、一つの目安になり
ます。構造基準の改正で『新耐震』と呼ばれ、阪神淡路大震災
で新耐震以後に建設された建物は被害が少ない傾向です。
耐震診断費用の1/2以内、上限2万5千円の補助制度が書いてある
市のリーフレットと耐震診断窓口の紹介をしました。
質問された方は、市の広報を見て来た人と、消費生活センター
へ最初に相談に行き、たまたま相談会があることを知らされ
相談を受けた人でした。あらためて建築全般の相談に対して
設計事務所への認識不足を感じました。
相談が始まる前に、市職員に「太陽光発電・生垣・雨水利用の
集水升・耐震診断以外に当市独自の補助制度は有りますか」と
質問すると、自分の担当の「耐震関係しか知りません」との
返事でした。建物を建てるにあたって、建築関連の情報を統括
している設計事務所をアドバイザーにすれば、有益に利用でき
ます。
|
| |
|
建築設計事務所は5年毎に登録更新を行ないます。更新の前年に
講習会を受講しなければなりません。最新の題材を盛り込んだ内容で
一日かけて行われ設計事務所の運営に、役立つヒントも多々あります。
建築主が遠くに離れている(例・東京-大阪)時に、いつでも見ることが
できるように、設計時点からHPを立ち上げ、施工中も現場の状況が
確認できるようにした事例もあるようです。
建築主に施工監理の報告書を、直接会って手渡して、説明する事を
メールで代用して、最終報告書として全ての記録・竣工図面のデータ
をCDに入れて渡す方法が、僅かですが行われています。
役所の見積や入札・業者登録がPCによるデータでペーパーレスに
なりつつあり、建物を建てる時に必要な「確認申請」の図面もデータで
提出する可能性もあります。現在は建物概要＝建築主・場所・構造・
面積等をフロッピーで提出すると、申請料金が少し安くなります。
建築主のインターネット環境にもよりますが、これからの業務形態で
メールやHPを利用して報告し、重要な事項は直接会って打合せをし、
コミニュケーションを密にする方法を模索し、今から実行する予定です。
|
| |
|
TVでの欠陥住宅の特集番組が夕方のニュースやゴールデンタイムに
放送されました。設計事務所が介在すれば、トラブルの発生も少なく
なったことでしょう。
例として基礎コンクリートの下に割栗石を敷き込んでいない建物があり
ました。割栗石は締め固めた地盤の上に、緊密に敷詰める材料です。
基礎コンクリートの力を地盤に伝える役目をします。割栗石を省けば
不同沈下の可能性が大きくなります。建築主が、施工会社の下請けの
大工の善意ある忠告によってわかったようです。
基礎や他の気になる点を建築主が指摘すると、施工会社が逆ギレして
棟上段階で中断して中途半端な状態でした。契約した時に工費の2/3
を支払い、施工済分に該当する工事費として業者が受取ったまま撤退
していました。
次に紹介されたのはベランダの雨漏りです。ベランダの水勾配が無く
防水の納まりもずさんでした。雨の日の漏水が激しくて、建設会社に
何回言っても改善されず、そのうち会社は倒産しました。建築主は
泣き寝入りでした。
もし設計事務所の設計監理があれば、割栗石を省略するような初歩的
なミスはなくなり、工事代金の支払い方法もアドバイスできるでしょう。
現在の情勢では倒産の可能性もあり支払いを小刻み(月単位）にする
とか、工事の出来高査定で(設計事務所に依頼）支払う。倒産に対して
施工会社に保険加入や工事保証会社を決めて契約書に盛り込む。
建築主の立場に沿った助言を設計事務所から受けて工事監理される
ことをお薦めします。
|
| |
罰 金 031016
建築基準法に違反した罰則の最高は｢一年以上の懲役又は50万円
以下の罰金」です。億単位の工事費や千万単位の販売価格（土地値
を含む時もありますが）に比べて余りにも低い（軽い）のではとの意見
もあります。悪質な場合は登録休止や資格剥奪の処置もとられます。
違反の項目によっても金額が違い30万・20万・10万各以下の分類が
あります。
2003年7月に施行されたシックハウスに関しては30万円以下です。
7月以前の違反行為は工事中・完成後の建築主引渡し前の建物形態
で、例えば窓に網入ガラスが入れてなかったり、建物の平面間取りの
変更や隣地と距離が取れているか等、着工前に審査機関に提出する
確認申請書の内容と食い違っていて法規に適合しない部分です。
シックハウス法には3項目あり2項目は建物本体の仕様に関することで
残りの一つが1時間に室容積の半分以上の空気を交換可能な換気扇
で24時間換気しなければなりません。換気扇を回さないと法律違反に
なります。空調不要の季節の端境期に自然の通風によって過ごしたり
窓を大きく開けて換気をする生活様式の人々と矛盾しますが。
30万円の罰金；飲酒運転・Non換気扇→生活様式違反？
この法律は7月より前の既存住宅は適用されませんが、増改築の面積
が10㎡以上あれば確認申請の提出が必要になり、既存部分にも遡及
（さかのぼって適用）されますので大工事になる可能性が大です。
ただし5年以上経過した仕上材はホルムアルデヒドが充分に蒸散したと
みなされ不問です。
|
| |
|
グルメな友人と中華レストランで会食した時に、我々の注文はコース
料理もありましたが、各人の好きな料理・その店の名物料理を三品
ずつ選んで、皆で一緒にいただききました。
コース料理は前菜からデザートまで一式で流れ作業で出てきます。
春巻きもコース用に小ぶりだったり一人一ケずつとか、分量も少なく
調理の味付け・火加減も難しく、同料理でもアラカルトの一品料理に
比べて中途半端な出来の料理もあります。
これを建物の建設に当てはめると、コース料理＝設計施工・・一括で
発注する方式、アラカルト料理＝設計と施工を分けて発注する方式。
コース料理のほうがお任せで手間がかからず、金額も割安感がある
とお考えでしたらアラカルト料理との違いを説明します。
アラカルト料理では設計費と施工費が別々に必要です。コース料理
では設計施工が一緒になった金額です。建設会社・ハウスメーカー
は設計するために自社の設計社員や下請けの設計事務所で設計し
当然経費がかかっています。試みに｢設計料はいくらですか」と質問
すると、提示された設計費は名目だけの低い金額に抑えられて割得
な感じでしょうが実費として施工費が削られ設計費が捻出されます。
はっきりと金額を答える会社はまだしも「サービスです」という答えは
設計経費を施工費から充当しています。
一方、設計と施工を分離した場合に設計施工一括に比べて設計費が
高くて施工費が少なくなると思われますが、設計事務所の図面による
設計内容を明確にでき、現場監理も行ない建築主の安心を得ることが
できます。施工費の内訳として分離発注の場合は、実際にかかった
費用です。設計施工一括の場合の施工費の一部は設計費への補填や
他の未成約物件の営業経費に充当します。施主の専門的なチェックが
殆どないので施工費を低い原価に抑えて、結局施主にとって割高な
費用になる恐れがあります。
｢熱中曲線」というものがあれば、あるハウスメーカーの営業マンは
契約するまでは足繁く訪問して、契約書に押印する時が最高潮に
達します。契約が済むと次のお客に関心が行き、打合わせも遠のき
片やお客は契約が済んだ頃から期待が膨らみアイデアが涌いて
要望すると高い変更追加料金の見積を提示されます。営業マンは
契約を急ぎます。お客は内容をはっきりと確認しないで契約前の設計
段階で煮詰めることをせず、契約書に添付する図面もわずかです。
支払条件を書いた詳しい書類が多かったと嘆いた方もおられます。
高い家電製品や車を買う時にはパンフレットや仕様を比べ検討して
購入されると思います。最も高価な建物の場合には買うのではなく
コース料理のようなお任せにしないで、アラカルト料理のような注文
を含んだ建物を形造ってみませんか。同様の価値観を持つ設計者の
多くの経験からの親身なアドバイス・提案を生かした設計・監理の
採用をお薦めいたします。手間暇がかかりますが意気の合う設計者を
捜してオリジナルな建物に快適に住みませんか。
追）アラカルトはフランス語で、中華料理に妥当でなければ｢単品料理」
と読み替えてください。
|
| |
|
HPの製作者から｢タイル業｣のHPを作るので思っていることを
聞かせてほしいとの要請があり、意見を述べ設計事務所の役割を
再認識されたようです。
設計事務所がタイルを決定するパターン
1.○○製陶の□□タイルと単独指定・・・その会社しかない独自の
製品なので価格は高めです。
2.○○製陶の□□タイルまたは同等品・・現在はどのタイル会社も
ほぼ似た製品を作っています。施工会社とタイルメーカーの関係
で安く仕入れるメーカーがあれば、施工会社から設計事務所に対
してメーカー変更の打診があり設計事務所が性能・意匠等を検討
して了承します。
3.○円/平方メートルのイタリアン床タイル・・予算額を書いて施工
会社が何種類かサンプルを提出して設計事務所が決定します。
上記の内容を図面の｢仕上表」や｢特記仕様書｣・・その建物独自の
特記事項を書いた図面で規定します。また工事の一般的な仕様が
書かれた共通工事仕様書の指定もして設計図書としています。
以上タイル工事について書きましたが全ての工事種目についても同様
です。設計事務所の仕事の一つとして工事内容をはっきりとする事で
仕上・性能の満足した建物を建設することです。
|
| |
|
03’0621の朝日新聞によると都市基盤整備公団の東京八王子市の
集合住宅22棟に大規模な欠陥工事が見つかり、うち3棟は建替えを
しています。
同月の週刊誌では大手デベロッパーによる六本木のマンションで
壁や床からの音が聞こえ、住人の芸能人が退避し施工した大手の
建設業者が修復をしているようです。
阪神大震災で高速道路や新幹線の橋脚のコンクリートがはがれて
鉄筋が露出したところがあります。垂直方向の主筋と呼ぶ鉄筋の
継手のガス圧接部分が剥離していました。講習を受けた溶接工の
作業であれば引張り試験を行えば溶接部分は鉄筋部分より強度が
あり、破断するのは鉄筋部分です。また水平方向に主筋を束ねる
フープと呼ばれる帯筋も入っていなかったり間隔が広すぎたりと
信じられない施工が露呈していました。
日本一の規模の設計事務所で監理を専門にしている友人によると
大手のゼネコンであっても下請けに対する施工費の低減で施工に
対する信頼度の低下で目が放せないようです。
公的機関の検査では各役所で異なりますが基礎+建て方(上棟時)の
2回が多く、住宅性能表示制度を利用すれば3階建の建物で4回の
検査、高層では2・10・17階と7層ピッチの検査で他の階は書類報告
です。
設計の充実とともに、監理＝設計図書(図面・仕様書)どおりに施工
されているかが重要です。完成すれば検査することができなくなる
部分をきっちりと監理をし工事の進捗状態の報告を受けることで
完成した後も安心を得る事ができます。
New
第 三 者 050412
新聞の折込み広告でリフォーム会社のチラシが、ひんぱんに入って
います。どの会社も類似した内容・様式が多いなかユニークな広告が
ありました。第三者の設計事務所による完成検査と大手損保会社の
バックアップによる保証です。殆どのリフォーム会社が自社チェック
や保証ですが第三者による公正さを強調しています。
一つだけ気になるのは、検査を行う設計事務所はリフォーム会社から
委託されて、工事内容に対してどの程度までダメ出しができるのか
疑問です。もし工事発注者(建築主)が第三の設計事務所に委託すれば
発注者サイドから工事の手直しなどを率直に指摘できます。完了検査
なので仕上状態での検査のみで、工事中の下地・使用材料のチェック
まではできません。
建築主はリフォームの工事前、施工業者に『第三の建築設計事務所』
が工事監理をする旨を告げ、工事が一定レベルに施工されているかを
設計事務所が確認し、問題点を指摘し、現況を発注者に報告すること
で手抜きのない安心した工事になります。できれば工事契約前に図面
や仕様書の内容を工事監理を行う設計事務所にアドバイスしてもらう
のがよいでしょう。契約後の変更は工事金額が変わり、増額傾向です。
理想を言えば、工事監理のみでなく設計も施工と別々に発注するのが
建築主にとって、満足度の高い工事になるでしょう。
|
| |
監 理 041227
現在の建物の竣工図はお持ちですか。竣工図は実際に施工した状態を
示す図面で、のちのちの増改築やメンテナンスを行う時に役立ちます。
日本では施工会社が施工図をほとんど書きます。施工図は確認申請や
実施設計の図面を参考に、職人が施工の指針となる重要な図面です。
タイル・石の割付けやコンクリートの柱・梁・壁・床・開口部など
建物全体を網羅した寸法や施工詳細が細かく書かれた施工図やサッシ
造り付け家具・ユニットバス・流司台・照明器具等の製作図を監理者
がチェックし現場着工・製作開始になります。電気・衛生設備工事と
施工図を照らし合わす現場調整の会議を開きます。
現場での施工状態・搬入物・取付物のチェックをおこない、甚だしく
不良の場合にはやり直し・入替えを指示し、定期的に建築主に報告書
を提出・説明します。
施工会社でない第三者が監理することによって高品質で安心な建物に
なり、完成後も上述の竣工図やアドバイスも受けることでき、満足感
のある建物ができます。
|
| |
|
○ 総費用
建築費 ＝総費用×≒70％
別途費用＝総費用×≒15％
屋外工事（給排水・電気・ガス引込）・門・塀・カーポート
照明器具・カーテン・ブラインド・植栽・家具等の新規
調度品
諸費用 ＝総費用×≒15％
設計費・建築費の消費税・敷地調査費・確認申請、役所
検査費用・仮住居・引越費・荷物保管費・地鎮祭・上棟式
近隣挨拶・ローン契約に伴う費用・契約印紙代・不動産取得税
登録税・司法書士の手数料
○ 設計費
国土交通省の告示で設計費の算定基準があります。それによると
住宅の場合、建築費の20～25％位になり実勢の設計費に比べる
と高めになっています。
設計費は建築費の何％という方法が多いのですが同じ面積の平面
で高価な仕上材を使えば設計費も上がります。
例えばコンクリート打のままで吹付け仕上と石貼・タイル貼では、
石・タイルの割付を考慮し、施工図のチェックや場合によっては
製作工場に出向いての検査が必要になり経費がかかります。
一方ローコストを目指してコストダウンするために労力を使いその
結果設計費も低くなるのもおかしなことです。
和・洋服の仕立て代が生地の価格を反映したり、宝石・時計の加工
修理費が高価な品物ほど高くなるように、高価格ほど品質・丁寧さ
が違います。
設計費の考え方として建築費に付随して上下するのではなく、建物
のグレードや種類(住宅・集合住宅・事務所・工場等）により面積当り
の個別の料率で決めています。細目についてはアンケートにてお尋
ねください。
|
| |
設計事務所に依頼する場合どのようにして、どこの設計事務所に決める
か留意点があります。内科や小児科などを近所の病院のように気軽に
入れたり、理・美容院のように行きつけの気に入った所があれば良いが
なかなか設計事務所に入りづらいようです。が、本当に満足する建物を
建てたいクライアントの心強い専門家を探すために設計者にドシドシ
会って考え方が共有できるフィーリングの合う人を、お見合いをする
ように何度でも繰り返せば巡り逢えます。共感できる設計思想を持って
いる設計者を見つけるためには先ず話合いをすすめます。
住宅の設計には医師や税理士に話すようにプライベートな生活様式まで
述べることになります。信頼のおける価値観のあった設計者に要求を
出して何度かの改良を経ることによって専門家の設計共々、理想の建物
になっていきます。
|
| |
|
